Trong thế giới đầy biến động của thị trường bất động sản, sự thành công không chỉ đến từ việc đọc hiểu số liệu và dự báo xu hướng. Mà còn đòi hỏi sự nhạy bén, tầm nhìn chiến lược; và quan trọng nhất là kinh nghiệm tích lũy từ những bài học thực tế. Hãy cùng NextX – Phần mềm CRM tìm hiểu những bài học kinh doanh thực tế trong đầu tư bất động sản. Khám phá những bí mật và chiến lược giúp người đầu tư xây dựng sự nghiệp bền vững và thành công trong thế giới đầy thách thức này.
Mục lục
Đầu tư bất động sản là gì?
Đầu tư bất động sản là quá trình mua vào, sở hữu, quản lý; hoặc phát triển các loại tài sản liên quan đến đất đai và các cấu trúc xây dựng trên đó. Các loại bất động sản có thể bao gồm nhà ở, văn phòng, cửa hàng, khu nghỉ dưỡng; và nhiều loại khác nhau tùy thuộc vào mục tiêu đầu tư cụ thể của người đầu tư.
Người đầu tư bất động sản thường mua tài sản với hy vọng tăng giá trị của nó theo thời gian hoặc để thu nhập từ việc cho thuê. Đầu tư này đòi hỏi sự hiểu biết vững về thị trường bất động sản; khả năng đánh giá rủi ro; và có chiến lược quản lý cẩn thận. Đối với những người muốn thực hiện đầu tư bất động sản, việc nghiên cứu kỹ lưỡng về vị trí, xu hướng thị trường, và điều kiện kinh tế là quan trọng. Để đảm bảo rằng quyết định đầu tư có tính chiến lược và bền vững.
Những lợi ích và rủi ro đầu tư vào bất động sản
Xem thêm: 6 nhóm chỉ số tài chính quan trọng khi đánh giá sức khỏe doanh nghiệp
Lợi ích từ việc đầu tư nhà đất
- Lợi ích thứ nhất về kinh tế: Đất đai là tài sản tăng giá trị theo thời gian. Khả năng sinh lời của bất động sản đất tốt hơn các tài sản như vàng hay ngoại tệ. Hơn nữa, đất đai có mối quan hệ mật thiết với mọi hoạt động của con người. Một quy luật tất yếu là dân số tuy tăng nhưng đất đai không tăng và giá trị đất đai ngày càng tăng.
- Lợi ích thứ hai của việc đầu tư bất động sản là sự đa dạng về danh mục đầu tư và loại hình đầu tư. Bất động sản được chia thành nhiều loại sản phẩm và phân khúc đầu tư khác nhau. Như bất động sản du lịch, nhà liền kề, bất động sản, v.v. Ngoài ra, mục tiêu đầu tư có thể được thay đổi linh hoạt.
- Lợi ích cuối cùng nằm ở sự đàm phán linh hoạt. Bất động sản là sản phẩm đặc biệt, không có giá cố định trên thị trường. Vì vậy, nhà đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc giá mua; đàm phán lại với bên bán ở mức đầu tư và chi phí hợp lý.
Rủi ro khi đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư bất động sản cần hiểu rõ rủi ro khi đầu tư bất động sản
- Tính thanh khoản không cao, mua bán bất động sản đòi hỏi nhiều quy trình, thủ tục phức tạp.
- Rủi ro pháp lý về xuất xứ bao gồm nhiều điều kiện khung pháp lý phức tạp
- Rủi ro tài chính và hoạt động dẫn đến quan hệ đối tác về vốn. Đây là tình trạng phổ biến đối với các nhà đầu tư mới.
- Rủi ro lừa đảo: từ các công ty và môi giới không chính thức
4 hình thức khi đầu tư bất động sản sinh lời cao
Xem thêm: Top 5 phần mềm CRM cho bất động sản kinh doanh tốt nhất thị trường
Đầu tư bất động sản là hình thức đầu tư sinh lời cao và thu hút nhiều nhà đầu tư với nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để thành công, người tham gia phải có kiến thức nhất định về bất động sản; khả năng xác định cơ hội cũng như phân tích thị trường đúng cách.
Đầu tư để tích trữ
Theo báo cáo của Nielsen năm 2018, 70% người Việt chọn tiết kiệm tiền nhàn rỗi, cao hơn tỷ lệ toàn cầu là 53%. Đặc biệt, bất động sản là hình thức tích trữ phổ biến vì giá trị đất đai không giảm theo thời gian.
Nền kinh tế Việt Nam hiện nay rất phát triển và có nhiều dự án đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Nên bất động sản được coi là kênh đầu tư an toàn trong thời gian tới. Đặc biệt là khi các kênh đầu tư khác (như chứng khoán) trở nên biến động do đại dịch Covid-19. Trước khi mua bất động sản, nhà đầu tư cần lường trước các tình huống có thể xảy ra. Như vấn đề quy hoạch đô thị, kế hoạch thu hồi đất, nơi họ muốn đầu tư. Những điều này có thể dẫn đến những thay đổi của thị trường ảnh hưởng đến giá bất động sản. Nếu điều này xảy ra, sẽ không thể bán được tài sản trong tương lai.
Đầu tư thông qua kinh doanh trên bất động sản
Đây là mô hình trong đó tài sản cho thuê được sử dụng cho mục đích ở, thương mại, văn phòng, v.v. Nhà đầu tư có thể sử dụng bất động sản có sẵn hoặc thuê bất động sản rồi cho thuê lại với giá cao hơn. Ví dụ chia phòng để cho thuê hoặc chia tầng để làm văn phòng sau khi cải tạo tài sản.
Mô hình này giúp bạn tạo ra nguồn thu nhập hàng tháng. Như từ tiền thuê nhà, mặt bằng hoặc chuyển nhượng kinh doanh. Tuy nhiên, nếu chi phí sửa chữa, thiết bị, nội thất và tiền thuê ban đầu ước tính vượt quá lợi nhuận từ việc cho thuê lại. Bạn có thể muốn xem xét lại phương pháp đầu tư này.
Trước khi lựa chọn loại hình đầu tư này, bạn nên trang bị kiến thức không chỉ về việc cho thuê nhà ở; mà còn về quản lý nhà cho thuê. Ngoài ra, hãy đảm bảo bất động sản của bạn nằm trong khu vực có đầy đủ tiện ích (trường học, siêu thị, văn phòng, v.v.); cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh. Những địa điểm này chắc chắn có nhu cầu thuê nhà ở cao hơn những khu vực “bỏ trống”.
Đầu tư cải tạo nhà giá rẻ để bán lại
Trong những năm gần đây, một xu hướng mới đã xuất hiện trong đó các nhà đầu tư mua những ngôi nhà xuống cấp, cải tạo; và bán chúng để kiếm lợi nhuận nhanh chóng. Bạn không cần phải mất nhiều thời gian đầu tư và chờ đợi cơ hội tốt. Như các hình thức đầu tư khác và hình thức đầu tư này cho phép bạn tăng giá trị tài sản của mình và bán nó nhanh hơn.
Nhà đầu tư cần nắm rõ sở thích của người mua (sở thích về nội thất, nhu cầu tiện ích, dịch vụ xung quanh…). Để tùy chỉnh hoặc cải tạo bất động sản cho phù hợp. Vì vậy, chủ đầu tư có thể bổ sung kiến thức kiến trúc, thiết kế nội thất tại các website uy tín.
Tuy nhiên, mô hình này cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Như số tiền cần mua, sửa chữa nhà vượt quá giá bán, phải chấp nhận vị trí không thuận lợi khi mua nhà giá rẻ. Để thành công với mô hình này, nhà đầu tư cần nắm bắt các “điểm nóng” thị trường – quỹ đất được hưởng lợi từ các dự án đầu tư và các biện pháp công.
Đầu tư để định cư
Những năm gần đây, nhu cầu mua nhà và ở nhà ngày càng tăng, đặc biệt là ở giới trẻ dưới 35 tuổi.
Tuy nhiên, thay vì mua một tài sản đắt tiền và trả hết ngay lập tức; có nhiều trường hợp khoản vay được lấy từ ngân hàng, v.v. và được thanh toán. Năm ngoái, có tới 65% người mua nhà ở Hà Nội và TP.HCM phải vay vốn.
Để nhà đầu tư tránh phải vay mượn nhiều hơn khả năng của mình; họ cần hiểu rõ các thông tin về khoản vay, lãi suất dài hạn, thời hạn vay, v.v. Cũng như mua bất động sản để tích trữ, bạn cũng nên tìm hiểu các dự án bất động sản uy tín; và quy trình quản lý để tránh bị lừa đảo trong thương vụ. Ngoài ra, bạn nên biết giá của bất động sản và khu vực xung quanh bất động sản.
Mách bạn kinh nghiệm đầu tư bất động sản chắc thắng
Xem thêm: 6+ Bí kíp tìm vốn khởi nghiệp kinh doanh thành công dành cho bạn
Để tránh rủi ro, cần phải trang bị những kiến thức cơ bản nhất định trước khi tham gia vào một số lĩnh vực nhất định. Đặc biệt là đầu tư vào cổ phiếu và bất động sản để tránh cơn sốt thị trường ảo. Tiếp theo, NextX xin chia sẻ 5 kinh nghiệm dành cho những người mới bước chân vào lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Không nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản
Hiện nay, việc vay ngân hàng để đầu tư vào bất động sản là phổ biến nhưng đây là một lựa chọn rất rủi ro. Đặc biệt khi lãi suất thế chấp ngân hàng đang ở mức khoảng 12%. Nhiều ngân hàng đưa ra lãi suất ưu đãi ban đầu thấp; nhưng về lâu dài lãi suất ưu đãi tăng lên đáng kể.
Vì vậy, bạn nên cân nhắc kỹ xem nên vay ngân hàng để mua nhà hay đầu tư bất động sản. Vì lãi suất ngân hàng là một yếu tố quan trọng. Đó là bởi vì bạn sẽ phải trả lãi suất 12% hàng năm; ngay cả khi tài sản của bạn đang phát triển tốt hoặc có nguy cơ bị đóng băng.
Trong trường hợp tốt, khi giá trị tài sản tăng khoảng 17-18% mỗi năm, sau khi trừ đi 12% lãi suất; bạn sẽ chỉ còn lại khoảng 5-6% mỗi năm. Do lãi suất vay ngân hàng quá cao nên lãi suất đầu tư bất động sản cũng không cao bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng (khoảng 6,6 – 8,2%/năm). Trong trường hợp xấu nhất, tức là giá bất động sản giảm hoặc đóng băng; bạn sẽ phải bán lỗ hoặc chịu lãi suất ngân hàng trong thời gian dài.
Giả sử bạn dự định đầu tư vào bất động sản trị giá 10 tỷ;có số vốn khoảng 3 tỷ và quyết định vay ngân hàng 7 tỷ. Nếu lãi suất vay là 12%, bạn sẽ phải trả ngân hàng khoảng 1,2 tỷ mỗi năm (tương đương 100 triệu mỗi tháng). Đó không phải là một số tiền nhỏ. Không cần phải nói, số vốn là 3 tỷ. Nếu bạn gửi số tiền này vào ngân hàng với lãi suất 7% mỗi năm; bạn sẽ kiếm được 210 triệu mỗi năm. Như vậy, như đã phân tích ở trên, cả hai chúng tôi đều mất 210 triệu tiền lãi gửi ngân hàng và phải trả lãi cho ngân hàng.
Lựa chọn kênh đầu tư phù hợp với khả năng
Nếu đây là lần đầu tiên bạn đầu tư vào bất động sản, hãy thử bắt đầu từ quy mô nhỏ. Và hãy tập đầu tư vào những bất động sản nhỏ, giá cả phải chăng. Thay vì cố gắng theo đuổi những dự án lớn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu bạn có rất ít tiền và không thể đầu tư mua toàn bộ tài sản; bạn có thể mời bạn bè, gia đình cùng đầu tư.
Trong các giao dịch đầu tư chung như vậy cần phải thận trọng. Cần làm rõ thủ tục pháp lý, tỷ lệ đầu tư, phân chia lợi nhuận, thời điểm mua bán… Nếu không, những hiểu lầm và xung đột không đáng có sẽ xảy ra sau này. Là một phần của nền kinh tế chia sẻ, nền tảng này cho phép bạn chia sẻ quyền sở hữu, lợi ích; và lợi ích kinh tế bất động sản với người khác. Khoản đầu tư được ngân hàng đảm bảo, đảm bảo lợi nhuận tối thiểu trong hai năm đầu. Ngay cả trong trường hợp xấu nhất. Nếu giá bất động sản tăng đều đặn, lợi nhuận có thể tăng đáng kể.
Phân biệt các loại bất động sản, dự án, bất động sản hoàn thành
Bất động sản bao gồm nhiều sản phẩm, phân khúc đa dạng. Như đất nền, nhà liền kề, căn hộ, biệt thự, nhà xưởng, đất nông nghiệp. Đất đai là một loại hình bất động sản và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc này có rủi ro nhưng mang lại cho bạn cơ hội chiến thắng cao nhất. Sau đó là nhà phố, rồi căn hộ. Có hai loại nhà ở: dự án đang xây dựng và dự án đã hoàn thiện. Mỗi loại căn hộ đều có những ưu nhược điểm khác nhau.
Bất động sản đã hoàn thành
Bất động sản đã hoàn thiện được coi là tài sản an toàn và lợi nhuận dự kiến vào khoảng 10-15%. Ngoài ra, bạn có thể kiếm tiền từ bất động sản của mình; thông qua các hình thức cho thuê (ngắn hạn hoặc dài hạn) như nhà nghỉ Airbnb, căn hộ dịch vụ, v.v.
Tuy nhiên, nhược điểm của một bất động sản đã hoàn thiện là nếu quyết định cho thuê; bạn sẽ phải trả thêm chi phí bảo trì và đầu tư nhiều vào việc cải tạo, thiết kế nội thất.
Bất động sản đang thi công
Mặt khác, các dự án bất động sản đang xây dựng có tỷ suất lợi nhuận ước tính từ 25% trở lên được coi là loại hình đầu tư sinh lời cao. Đặc biệt do chưa hoàn thiện nên chủ đầu tư có thể thanh toán trả góp theo tiến độ. Chẳng hạn, một dự án có giá 10 tỷ nhưng có thể trả góp trong 2-3 năm. Như vậy, trong năm đầu tiên bạn sẽ phải đóng khoảng 30%, tương đương 3 tỷ đồng.
Cũng trong năm nay, giá trị bất động sản tăng 10%, tương đương 1 tỷ USD, tăng 33%. Nhược điểm của hình thức đầu tư này vào các dự án đang xây dựng là rủi ro nếu chủ đầu tư gặp khó khăn. Vì vậy, nhà đầu tư cũng là một yếu tố cần cân nhắc. Lựa chọn nhà đầu tư uy tín, nguồn vốn mạnh và pháp lý rõ ràng.
Vị trí của bất động sản
Ngoài ra, vị trí cũng đóng vai trò rất quan trọng khi mua bất động sản. Hãy cân nhắc việc chọn bất động sản ở vị trí trung tâm. Vì giá trị thường không bị ảnh hưởng ở vị trí này. Hoặc nếu chủ nhà gặp khó khăn có thể dễ dàng bán lại.
Chắc chắn về mặt pháp lý bất động sản đang tốt
Để tránh những rủi ro không đáng có. Bạn nên kiểm tra tính pháp lý của tài sản trước khi quyết định đầu tư. Đặc biệt là các giấy tờ như quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn bộ khu vực dự án (có thể gộp nhiều sổ liền nhau, tiến độ 1/500).
Đối với dự án đang xây dựng phải có hộ chiếu bất động sản có văn bản thông báo; giấy bảo lãnh ngân hàng xác nhận dự án là dự án bán nhà ở được Bộ Xây dựng cho phép. Nếu bạn đầu tư theo mô hình mua nhóm trên website hoặc app; thì tài sản sẽ đứng tên công ty bạn. Vì vậy, bạn nên kiểm tra xem khoản đầu tư của mình có được ngân hàng đảm bảo hay không.
Hơn nữa, ngay cả khi có đủ tiền chi trả; bạn vẫn có thể chủ động vay ngân hàng để được kiểm tra pháp lý miễn phí. Các biện pháp pháp lý của ngân hàng rất chặt chẽ. Nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và loại bỏ các khoản nợ xấu (dự án có vấn đề, tiềm ẩn rủi ro).
Tự mình làm nghiên cứu và luôn luôn đặt câu hỏi “Tại sao?”
Để đảm bảo bạn không bị các nhà đầu tư định giá quá cao; hãy tích cực nghiên cứu từ nhiều nguồn và tham khảo ý kiến của nhiều công ty tư vấn bất động sản. Ngoài ra, khi bạn nghe người khác nói rằng tính chất này tốt. Hãy luôn tự hỏi tại sao tính chất này tốt và yếu tố nào làm cho nó tốt. Xin đừng đưa ra quyết định đầu tư vội vàng chỉ dựa trên ý kiến chủ quan.
Nếu được thực hiện một cách chiến lược và khôn ngoan; đầu tư bất động sản có thể là một lựa chọn tốt. Sự hiểu biết sâu sắc về thị trường và quản lý rủi ro đảm bảo rằng khoản đầu tư của bạn không chỉ sinh lãi; mà còn duy trì giá trị và sự ổn định lâu dài của chúng.
Kết luận
Đầu tư bất động sản có thể là lựa chọn tốt khi được thực hiện một cách chiến lược và thông thái. Sự hiểu biết sâu sắc về thị trường và quản lý rủi ro sẽ giúp đảm bảo rằng đầu tư không chỉ mang lại lợi nhuận; mà còn giữ được giá trị và ổn định dài hạn. Theo dõi tin tức NextX để cập nhật thêm những thông tin hữu ích khác về bất động sản.
|
NextX là nền tảng phần mềm CRM toàn diện nhất dành cho việc chăm sóc và quản lý khách hàng hiện nay. Với hơn 3.000 khách hàng trên toàn quốc, hệ thống con đa dạng nhất thị trường, hệ thống chức năng All-in-One giúp giải quyết được hầu hết các vấn đề doanh nghiệp gặp phải. HỆ THỐNG GIẢI PHÁP HỖ TRỢ >>Giải pháp chính: Phần mềm CRM cho giáo dục đào tạo Phần mềm CRM cho du lịch lữ hành Phần mềm CRM cho vận tải logistic >>Phòng Marketing: >>Phòng kinh doanh: Phần mềm định vị nhân viên thị trường >>Phòng nhân sự: Phần mềm gọi điện cuộc gọi cho telesale >>Phòng hỗ trợ khách hàng: Loyalty App – app chăm sóc khách hàng Phần mềm tổng đài chăm sóc khách hàng Call Center Phần mềm tổng đài ảo Call Center >>Phòng hệ thống phân phối: Phần mềm quản lý hệ thống phân phối HỆ THỐNG GIẢI PHÁP QUẢN LÝ – ĐIỀU HÀNH HỆ THỐNG GIẢI PHÁP BÁN HÀNG |
